USDT

中国房地产市场2013总结 2014年展望

2015-08-29  来自: 陕西USDT 建筑景观工程有限公司 浏览次数:1158

一、2013年中国房地产市场形势总结

  1.政策环境:中央着力深化改革、调控以稳为主,不同城市政策分化

  2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化,政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷的城市,在不突破调控底线的前提下,微调当地调控政策以促进需求释放。

  2.新房:百城价格指数持续上涨,重点城市供需两旺创近四年新高,全国销售创纪录,投资开工上行

  价格方面,百城价格指数环比连续18个月上涨,今年以来累计上涨10.74%,同比连续12个月上涨,涨幅扩大至10.98%,十大城市涨幅明显高于百城平均水平,北京、广州、深圳尤为突出。成交方面,重点城市住宅成交量同比增长16%,总量为近四年同期 ,一二线城市由于上年成交量回升力度较大,今年同比增速略低于三线城市。供应方面,重点城市新批上市面积总量同比增长15%,为近四年 ,“金九”为年内高峰,即使在11月季节性低点,多数城市供应量仍在高位,多数城市库存水平止跌上扬,出清周期略有延长但仍处于近年较低水平。全国来看,商品房销售面积和销售额增速明显好于去年,规模创历史新高;投资额增速高于去年;新开工面积止跌反弹,规模有望超越2011年高点;资金来源整体增速有所回升,总体高于同期开发投资增速,企业资金状况处于历史较好水平。

  3.二手房:十大城市量价创新高,上半年尤为突出,下半年渐趋平稳

  价格方面,2013年1-11月,十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%,涨幅超过新房2.5个百分点,三季度以来涨幅渐趋平稳,11月价格达26484元/平方米,创历史新高。成交方面,受3月成交量激增带动,1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年,之后几个月总体平稳,前11月共成交94.13万套,同比增长64.5%,为近四年 ;上海、北京月均分别成交2.3万套和1.6万套,规模 为突出,占十大城市比重近五成。

  4.土地:全国量价明显好于去年,一线城市增长 为显著,地王频出

  供求方面,2013年1-11月,全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长17.9%、34.2%,总出让金同比大幅增长69.8%,一线城市成交面积和成交额分别增长73.8%和139.5%,增长 为显著。价格方面,全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%,溢价率达19.5%。今年以来地王总价水平明显提高,约为去年的1.8倍,楼面均价突破1万元/平方米,创历史新高。

  5.企业:销售业绩再上新台阶,拿地回归一二线,融资渠道多样化

  销售方面,2013年1-11月,龙头企业销售业绩再上新台阶,推动行业集中度进一步提升,十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长32%和26%,均有望超额完成年度目标,千亿俱乐部中新增中海、恒大、碧桂园3家。拿地方面,十大企业拿地规模和金额均大幅增长,分别同比增长47%和87%,品牌房企回归一二线城市,一线城市拿地占比明显提高,拿地金额占比由去年的22%上升至29%,导致企业平均拿地成本提高近30%。资金方面,全行业整体偿付能力有所提升,企业融资渠道多样化,债券、票据等直接融资方式明显增多,优质企业融资成本降低。

  二、2014年中国房地产市场趋势展望

  1.宏观环境:经济合理增长,货币政策保持稳健,调控政策日趋分化

  宏观经济方面,2014年经济工作的核心是坚持稳中求进,不再单纯重视经济增速,稳中求进与改革创新两者并重,结构优化是关键。货币政策方面,央行继续保持稳健的货币政策,短期内信贷和社会融资仍将平稳增长,但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进,中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面,随着不同区域市场表现分化进一步加剧,调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进,以市场为决定作用的调控机制将逐步形成,行业中长期环境日趋明晰,有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。

  2.市场趋势:整体继续向好但增速放慢,上半年增速较高下半年趋缓

  根据“中国房地产业中长期发展动态模型”,在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下,2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢,投资新开工增长平稳”的特点。成交方面,明年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长,但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓,预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%,增幅明显低于2013年;市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高,同比增长7.9%,下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面,土地成交回暖推动新开工面积继续增长,但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下,全国新开工和投资增速放缓,预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%,房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面,供应加大及信贷投放趋缓,减缓房价上涨势头,预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%,但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动,房价上行压力依然较大。

  3.关注点:分化加剧与风险积聚促使行业转型,市场逐步回归理性

  1)分化加剧:不同城市量价走势和政策导向分化继续加剧,企业马太效应日趋明显

  不同城市量价走势和政策分化进一步加剧,一线城市和热点二线城市供不应求压力持续,虽然2013年新开工项目将增加2014年供应,但高地价使得当地房价上涨压力依然突出,政策有加码可能;多数二线城市供需均衡价格平稳;大多数三四线城市供应充足,部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险,少数城市或将继续松绑政策鼓励需求,而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显,大企业优势继续扩大,中型企业不进则退,小企业边缘化。

  2)风险积聚:经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚,高速增长后回归理性势在必行

  经济方面,中长期来看经济增速和货币信贷投放将趋缓,2014年深化改革落地也将加大短期经济波动,支持房地产业快速发展的动力减弱;政策方面,税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实,长效机制完善促进行业环境转变;需求方面,过去多年量价快速增长使得需求透支,人口老龄化和城镇化速度放慢等行业风险进一步积聚,在2013年商品房量价创下历史新高后,成交量已接近潜在上限,未来理性回归势在必行。

  3)行业转型:消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域,但去化周期长等风险亟待关注

  近年来,在消费升级、政策支持下,更多企业转向传统领域之外的旅游地产、文化地产等,品牌房企拓展力度尤其突出。对规模在100万平米以上的300个样本项目统计发现,总规模接近8亿平方米,海南、山东等东南沿海地区 为明显,规模在500万甚至1000万平米以上的项目时有出现。但是,旅游地产项目资金投入大、去化周期长、供应规模庞大可能超过潜在需求、同质化竞争等风险亟待关注。


关键词: 陕西楼宇照明           

陕西USDT 建筑景观工程有限公司

专营:城市园林绿化 楼宇照明亮化等多项业务

闫莉莉:18706869132

地址:西安市国家民用航天产业基地飞天路588号北航科技园2号楼E座

CopyRight © 版权所有: 陕西USDT 建筑景观工程有限公司 技术支持:陕西印象信息技术有限公司 网站地图 XML 备案号:


扫一扫访问移动端